lunes, 12 de noviembre de 2012

Conceptos "lean" aplicados al diseño de viviendas masivas.


Hace ya varios años que se vienen aplicando conceptos de la filosofía “lean” en el campo de la construcción. Sin embargo esto no se ha dado en el rubro del diseño arqutiectónico. Irónicamente como todos sabemos, un buen diseño minimiza enormemente los costos de producción así como  posibles reprocesos futuros. No obstante es quizas donde menos esfuerzos se dan para mejorar esto.

La filosofia "lean" se basa en eliminar todo lo que no aporta valor al producto.
No explicaré en detalle esto, ya que hay cientos de páginas muy completas sobre el tema.
Ejemplos sencillos son los tiempos muertos entre procesos, los reprocesos para resolver errores y en general todo uso de recursos que no sume al valor del producto final y al consumidor.

El campo del diseño arquitectónico se ha conformado en gran parte a considerar como gran aporte, solámente criterios de constructabilidad.
En un contexto donde los recursos siempre son limitados, el rol del arquitecto debería también, apuntar a dar soluciones eficaces.

Comúnmente al contratar los servicios de un arquitecto, el cliente tiene en mente conceptos como estética, funcionalidad y ratios de áreas vendibles sobre construidas, si es un promotor.
La  geometría de un diseño arquitectónico repercute en los costos de todas las partidas de su construcción.  Y no olvidemos que el costo de obra, es el costo con mayor incidencia sobre la rentabilidad de un proyecto inmobiliarioLlegando a ser a veces más del 50% del total de los costos de la operación. 
En proyectos de vivienda masiva, donde se van a repetir cientos o miles de veces los mismos modelos de vivienda, el tener un diseño que además de ser funcional, sea más eficiente, es una ventaja muy valiosa.




Tomemos un ejemplo simple y hasta cierto modo típico, dos edificios multifamiliares de planta típica, construidos con un sistema de placas de ductilidad limitada.
Ambas torres presentan viviendas con áreas similares, con programas muy parecidos. El clásico 3 dormitorios (esta vez con 4 camas), dos baños, sala comedor y cocina lavandería.
Veamos sus plantas típicas:


Ambas torres ofrecen productos similares. Desde un enfoque de amplitud, los ambientes son equivalentes. Desde un enfoque de privacidad, sin duda la torre con pozos de iluminación es inferior, ya que tendrá visuales cruzadas e invasión sonora entre vecinos. No obstante en este caso veamos estrictamente como la geometria afecta su costo de obra.
Ahora veamos un análisis simple:
Comparemos solamente los aspectos más incidentes en el costo de este tipo de obra. Al ser viviendas masivas, las partidas que más nos interesan serán las que tengan directa relación con volúmenes de concreto y cuantía de acero. Esto a nivel de geometría tiene relación directa con:
 
·         Cantidad de metros lineales en muros.
·         Áreas de losas.
·         Perímetro de departamentos.
 
 

Como podemos ver, el Dpto A de la torre 2, aun teniendo una mayor área vendible, tiene casi un 10% menos de metros lineales en muros que el Dpto A de  la torre 1.
En cuanto al perímetro exterior, es casi un 20% menor.
Solo tomando estos dos datos como referencia ahora veamos en que partidas repercute esta eficacia:


Si sumaramos el total de incidencia de estas partidas, tendríamos que es casi un 30% del costo total de la torre.
Así pues esta ineficacia tanto en metros lineales de muros como en perímetro, genera un  gasto adicional que no genera ningún valor. Se podría decir que la diferencia entre metros lineales de muros y perimetros de departamentos, representa casi un 5% del costo total de cada torre.

 

Como dije líneas arriba, en cualquier proyecto masivo, toda mejora se multiplica por las repeticiones que se den.

Por esto repito, no basta con un que el diseño sea funcional, con que sea estéticamente adecuado, es necesario pensar en cómo eliminar todo lo que no agrega valor. Para una familia que busca comprar una vivienda, no agrega valor alguno el que su vivienda tenga mayor cantidad de muros. Para un promotor inmobiliario, ni que decirlo, cuando lo que más le importa es la rentabilidad de los proyectos.

Siempre, sea cual sea el proyecto, habrán varias alternativas que satisfagan el programa y partido arquitectónico. Un criterio más de selección debería ser el que sea más eficaz.

 



 
 

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